Tras la reforma de la Ley Hipotecaria del año 2015, que atribuyó a los Notarios la competencia para conocer de los expedientes de dominio, algunos Juzgados entendieron que la jurisdicción civil no era competente para conocer de la pretensión de inmatriculación de fincas (o de reanudación del tracto sucesivo interrumpido) deducida mediante demanda en procedimiento declarativo (ordinario o verbal, según corresponda, por razón de la cuantía).
No obstante, dicha opción es factible, como ya lo era antes de dicha reforma, en base a lo dispuesto en el artículo 40, a), párrafo Tercero y, también ahora, en base al artículo 204.5º de la Ley Hipotecaria (en la redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de Junio):
“Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…)
5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo”.
El procedimiento previsto en el artículo anterior (art. 203) es el expediente de dominio inmatriculador (competencia ahora de los Notarios) y los títulos previstos en los artículos 205 y 206 son el doble título público traslativo (para los particulares) y la certificación administrativa (para las Administraciones Públicas y entidades de derecho público).
No se puede desconocer el tenor literal del actual artículo 204 de la Ley Hipotecaria, el cual establece que, “además” de estas dos últimas posibilidades, “podrá” obtenerse “también” la inmatriculación de fincas en virtud de sentencia en procedimiento declarativo.
Por tanto, no cabe la más mínima duda de que el justiciable tiene hasta tres (3) posibilidades para obtener la inmatriculación de sus fincas:
1º.- El doble título público traslativo.
2º.- El nuevo expediente de dominio inmatriculador.
3º.- Y la sentencia judicial recaída en procedimiento declarativo (ordinario o verbal, obviamente, en función de la cuantía de la finca).
Y, no cabe tampoco duda, que el justiciable puede elegir de entre esas tres posibilidades la que estime más oportuna y conveniente a sus legítimos intereses. La interpretación literal del trascrito artículo 204 es clara y no deja lugar a dudas (las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, artículo 3.1 del Código Civil).
Entenderlo de otro modo, infringiría los dispuesto en el artículo 7.3 LOPJ (los Jueces y Tribunales protegerán los derechos e intereses legítimos, tanto individuales como colectivos, sin que en ningún caso pueda producirse indefensión); y, por ende, el principio de legalidad establecido en el artículo 9.3 de la Constitución y el derecho a obtener la tutela judicial efectiva, sin que pueda producirse indefensión, del artículo 24.1 de la misma, lo cual –llegado el caso— sería susceptible de amparo constitucional (art. 53.1 CE).
Y, todo lo anterior sin olvidar, también, lo dispuesto en el artículo 40, a), párrafo Tercero de la Ley Hipotecaria (el cual no ha sido reformado por la Ley 13/2015):
“La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no está inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:
a.- Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: (…) tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación”.
Por tanto, nada impide al ciudadano acudir al juicio declarativo correspondiente para obtener la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad, siendo totalmente voluntario, y no preceptivo, acudir al expediente de dominio notarial o al doble título público traslativo, como bien a las claras se deduce de los preceptos transcritos.
La declaración por los Juzgados de instancia de su falta de jurisdicción (artículo 38 Ley enjuiciamiento civil) nos ha obligado ha recurrir en apelación ante la Audiencia provincial, obteniendo, entre otras, resoluciones como la siguiente:
– Auto AP de Málaga, Sección 4ª, nº. 345/2017, de 11.07.2017 (FD 3º): “No atribuyen, ni la Ley Orgánica del Poder Judicial ni la Ley de Enjuiciamiento Civil, funciones jurisdiccionales a los notarios, por lo que el pronunciamiento combatido resulta contrario a derecho. Es cierto que la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, ha modificado determinados preceptos de dicha Ley, entre ellos el art. 204, pero no ha suprimido la posibilidad de acudir al juicio declarativo para obtener una sentencia que sea título hábil para la inmatriculación, y en tal sentido, dispone en su párrafo primero que “Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: 5º. En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.
Por las razones expuestas, procede revocar el auto recurrido, acordando la admisión a trámite de la demanda, por ser competentes los juzgados civiles para su conocimiento”.
– Auto AP de Málaga, Sección 4ª, nº. 150/2018, de 23.03.2018, pretensión inmatriculadora.
– Auto AP de Málaga, Sección 4ª, nº. 194/2018, de 24.04.2018, pretensión reanudadora de tracto sucesivo interrumpido.
– Auto AP de Málaga, Sección 5ª, nº. 391/2018, de 26.09.2018,.
– Auto AP de Málaga, Sección 5ª, nº. 533/2018, de 20.12.2018.
Las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (ahora, de Seguridad Jurídica y Fe Pública) sobre el particular, dictadas con posterioridad a la datada reforma de la Ley Hipotecaria, también son claras. Bastan, como muestra, las dos siguientes:
– RDGRN de 27.06.2016 (FD 4º): “… uno de los elementos a aportar en el inicio del trámite del expediente deberá ser el documento que acredite la titularidad del promotor, cuestión ésta calificada y exigida por el registrador en su calificación, teniendo su ausencia un carácter obstativo que impide la inscripción en el Registro del acta de conclusión del título inmatriculador. Ciertamente el antiguo artículo 201 señalaba que dicho título justificativo se aportará «si lo tuviere», pero actualmente este requisito se vuelve inexcusable al exigir la aportación documental del título (por ello, el formal ya sea público o privado, comprensivo igualmente del material) en el que el promotor justifique su derecho.
De carecer de documento, el medio inmatriculador será el previsto en el artículo 204.5.º de la Ley Hipotecaria, cuando determina que: «Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo”.
– RDGRN de 17.02.2017 (FD 3º): “También se ha admitido reiteradamente por esta Dirección General con anterioridad a la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, la posibilidad de que en un procedimiento distinto de los especialmente establecidos en la legislación hipotecaria y singularmente en procedimiento judicial declarativo, se acuerde la inscripción de un exceso de cabida, en cuyo caso las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas, dado que se ventilan en un procedimiento judicial, siendo preciso que se cumplan los requisitos exigidos para la protección de los titulares de predios colindantes.
Esta posibilidad se ha visto expresamente reconocida en el nuevo artículo 204, que dispone en su párrafo quinto: «En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo”.